城市资本下乡，面临投资保值增值问题，很多企业不熟悉农村土地政策，盲目投资，在不该建的地方乱建，把一个正规的投资变成违建。
首先我们来看农村用地分为哪几种类型，与国有土地不同，农村土地属于集体用地，分为集体农用地（包含基本农田，一般农田）、集体建设用地、宅基地三大类。
（一）基本农田：严格控制，只能用于粮食生产，坚持土地非粮化，非农化。坚决不能碰的红线！
（二）一般农田：可以用于农业生产，允许10%以内的生产设施用地，但不能有永久性建筑。
在现行土地法律制度下，不改变土地性质，土地承包经营权可以通过转让、转包、出租、互换、入股和抵押的方式进行流转。由于转包和互换范围限于同一集体经济组织内，因此，社会资本仅可通过转让、出租、入股和抵押的方式进行土地承包经营权的流转。
（三）集体经营性建设用地：量小可直接入市，对集体经营性建设用地进行了用途管制，明确农村集体经营性建设用地不能用于房地产开发，只能用于旅游、商业、工业等。国家已在多地试点集体建设用地直接入市。
（四）宅基地：量大可做文章多， 宅基地是农村集体建设用地的大头，也是农村文旅产业发展的新空间。统计显示，中国约有19万平方公里的农村集体建设用地，其中宅基地约占13万平方因为进城务工人员增多，40%以上宅基地便被长期闲置。
闲置宅基地或宅基地整理结余的建设用地可直接开发利用，发展休闲农业和乡村旅游等多种业态，目前主要存在4种宅基地利用方式：
1、建设租赁住房，助力租购并举
为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，国家在包括北京、上海、佛山等城市在内的13个地区开展利用集体土地建设租赁住房的试点，村镇集体经济组织可以选择自行开发运营，或者通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。佛山市南海区集体建设用地建设租赁住房操作规范
2、提供一房一院一地，城里人的庄园梦之旅
宅基地所有权仍归农民所有，将农村闲置住房进行个性化改造，形成一房一院一地，并根据需求改造为市民田园生活、度假养生、文化创意产业等多种模式，通过互联网、物联网技术平台，与城市租赁住房需求对接，政府、集体经济组织、农户以及城市消费者实现“四赢”。
3、盘活农村闲置房屋，探索养老产业新模式
与传统的关注解决城里老人如何在城区、机构养老不同，“乡居式养老”主张盘活乡村存量传统民居，吸引城区老人到乡村养老，以求回归他们向往已久的田园生活。
4、感受乡村民宿温度，打造乡村振兴载体
我国宅基地是集体所有，且“一户一宅”，在宅基地使用权放活的背景下，整合部分相邻农户的宅基地，可开发为小型的民宿集群。村民将闲置农房、宅基地等集体资产集中在村集体或合作社手中，后者引入社会资本进行民宿项目的开发。
